Documentação e etapas para comprar imóvel na Bahia morando em outro estado

O processo de compra de um imóvel na Bahia segue as mesmas etapas de qualquer transação imobiliária no Brasil. A diferença para quem mora longe é que algumas etapas podem ser feitas remotamente — e as que exigem presença podem ser resolvidas com procuração.

1. Escolha e visita — Presencial ou por vídeo-chamada com o corretor. Muitos compradores de fora fazem uma primeira visita virtual para filtrar opções e depois vêm presencialmente para conhecer os finalistas.
2. Proposta e negociação — Formalizada por escrito (e-mail ou documento), com valor, forma de pagamento e condições. Pode ser feita inteiramente à distância.
3. Verificação documental — Levantamento das certidões do imóvel e do vendedor. Etapa crítica que o corretor e/ou advogado conduzem localmente.
4. Contrato de compra e venda — O contrato particular (promessa) pode ser assinado digitalmente. Define preço, prazo, multas e condições suspensivas.
5. Procuração pública — Se você não puder estar presente na escritura, basta lavrar uma procuração em qualquer cartório de notas do Brasil. Seu procurador assina a escritura em seu nome.
6. Escritura pública de compra e venda — Lavrada no Cartório de Notas em Ilhéus. Formaliza a transferência do imóvel. Exige presença física (sua ou do procurador).
7. Registro no Cartório de Registro de Imóveis — A escritura é levada ao cartório de registro para atualizar a matrícula do imóvel em seu nome. Só com o registro a propriedade é oficialmente transferida.
8. ITBI e custos cartorários — O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis e as taxas cartoriais são pagos durante o processo (detalhes abaixo).

Estes são os documentos que você, comprador, precisa reunir. A boa notícia: são todos documentos pessoais que você provavelmente já tem.

• RG e CPF (ou CNH, que substitui ambos)
• Comprovante de estado civil — certidão de casamento atualizada ou certidão de nascimento (se solteiro). Se casado, o cônjuge também precisa apresentar documentos e assinar a escritura.
• Comprovante de residência — conta de luz, água, gás ou telefone dos últimos 3 meses.
• Declaração de Imposto de Renda — necessária se houver financiamento bancário.
• Procuração pública — se não puder comparecer pessoalmente à escritura. Lavrada em qualquer cartório de notas do Brasil.

Antes de assinar qualquer contrato, peça esses documentos ao vendedor ou ao corretor. Eles revelam a saúde jurídica do imóvel.

• Matrícula atualizada — Emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis, com no máximo 30 dias. É o documento mais importante: mostra quem é o dono, se há hipoteca, penhora ou qualquer restrição.
• Certidão negativa de ônus reais — Confirma que o imóvel não tem dívidas, penhoras ou gravames.
• Certidão negativa de débitos de IPTU — Emitida pela Prefeitura de Ilhéus. Garante que não há IPTU atrasado.
• Habite-se — Para imóveis construídos. Comprova que a construção foi aprovada pela prefeitura e está regular.
• Certidão da SPU — Se o imóvel estiver em terreno de marinha, é necessária a certidão de situação enfitêutica da Secretaria de Patrimônio da União.

Tão importante quanto verificar o imóvel é verificar quem está vendendo. Essas certidões protegem o comprador contra fraudes e problemas futuros.

• Certidões negativas cível, criminal e trabalhista — Emitidas pelo Tribunal de Justiça e Tribunal Regional do Trabalho. Mostram se o vendedor tem processos que podem comprometer a venda.
• Certidão negativa de débitos tributários federais — Emitida pela Receita Federal. Garante que o vendedor não tem dívidas com o governo federal.
• CND da Receita Federal — Certidão Negativa de Débitos relativos a tributos federais e à dívida ativa da União.

Além do valor do imóvel, há custos obrigatórios de transferência. Em Ilhéus, o total fica entre 4% e 5% do valor do imóvel.