Terreno de marinha e laudêmio: o que é e como afeta a compra

Terreno de marinha é a faixa de terra com 33 metros de largura medida a partir dalinha do preamar médio (a média das marés altas) do ano de 1831. Essa faixa pertence à União Federal — ou seja, ao governo federal — e é regulamentada pelo Decreto-Lei nº 9.760/1946.

Na prática, grande parte dos imóveis à beira-mar do Brasil estão total ou parcialmente dentro dessa faixa. Em Ilhéus, isso inclui muitas propriedades no litoral norte (Praia dos Milionários, Praia do Norte, Praia de São Miguel) e no litoral sul (Praia do Cururupe, Olivença).

O conceito remonta ao período colonial português. Portugal reservava a faixa costeira para fins de defesa e atividade portuária. Quando o Brasil se tornou independente, a propriedade dessas faixas passou para a União. A medição de 1831 foi mantida como referência legal e nunca foi atualizada — mesmo com as mudanças naturais na linha da costa ao longo de quase 200 anos.

Laudêmio é uma taxa paga à União (por meio da Secretaria de Patrimônio da União — SPU) sempre que um imóvel situado em terreno de marinha é transferido de forma onerosa(compra e venda, permuta, etc.).

O valor do laudêmio é de 5% sobre o valor atualizado do domínio pleno do terreno e das benfeitorias, conforme avaliação da SPU. É uma despesa de transferência — semelhante ao ITBI — mas com destinatário diferente.

Por lei, o laudêmio é responsabilidade do vendedor. Mas na prática, em muitas negociações, as partes dividem ou o custo é embutido no preço do imóvel. É fundamental definir isso antes de fechar negócio.

Os termos são relacionados, mas não significam a mesma coisa:

• Terreno de marinha — é a classificação geográfica. Refere-se à localização do terreno dentro da faixa de 33 metros.
• Terreno foreiro (aforado) — é o status jurídico. Significa que a União formalmente concedeu o domínio útil daquele terreno a um particular, mediante pagamento de um foro anual.
• Terreno ocupado — o particular usa o terreno mas sem aforamento formal. Situação irregular que exige regularização junto à SPU.

Existem algumas formas de verificar:

1. Matrícula do imóvel — No Cartório de Registro de Imóveis, a matrícula vai mencionar "aforamento", "terreno de marinha" ou "ocupação" caso o imóvel esteja nessa situação. É o primeiro documento a consultar.
2. Consulta à SPU — A Superintendência do Patrimônio da União na Bahia pode confirmar a situação cadastral do imóvel. O sistema SPUNet permite consultas online com o RIP (Registro Imobiliário Patrimonial).
3. Certidão de situação enfitêutica — Documento emitido pela SPU que detalha se o terreno é aforado, ocupado, ou se não há registro na base patrimonial da União.
4. Consulta com corretor local — Um corretor que conhece a região de Ilhéus sabe, pela localização do imóvel, quais áreas estão demarcadas como terreno de marinha.

Comprar um imóvel em terreno de marinha é perfeitamente possível e seguro, desde que você esteja ciente dos custos adicionais. Veja o que muda em relação a um imóvel em terreno particular: